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对市政协十四届三次会议第0194号提案的答复函

时间:2019-07-18      浏览次数:       来源: 无锡市住建局      字号:[ ]

信息索引号 014006569/2019-00321 发文日期 2019-07-18 公开日期 2019-07-18
文件编号 锡建办函〔2019〕59号 公开时限 长期公开
发布机构 无锡市住建局 公开形式 网站、文件、政府公报
公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
有效期 长期 公开程序 部门编制,经办公室审核后公开
主题 城乡建设、环境保护--城乡建设(含住房) 体裁
关键词 城市, 建设, 建筑 文件下载
内容概述 对市政协十四届三次会议第0194号提案的答复函

张建浩委员:

东方影库9912df  您提出的《关于在商品房建设中设立车位投资独立说明的建议》收悉。现答复如下:

  您在《关于在商品房建设中设立车位投资独立说明的建议》中关注的住宅小区机动车位属小区全体业主共有还是归开发企业所有,开发企业是否有权对小区车位进行出售或租赁这个问题,其本质是机动车位的权属问题,它一直受到社会关注,也是学者研讨的热点问题。同时,您建议在商品房小区竣工后,要明确小区内不同车位的属性。您提出的问题和建议,涉及到不动产权属登记、商品房成本和价格核定、以及此类纠纷的司法实践等,我局请市自然资源和规划局、市发改委、市中级人民法院提出了会办意见,并综合成以下几个方面的相关内容。

东方影库9912df  一、住宅小区车位的分类。

  通常新建城市居住小区按国家规范配置有居民机动车停车场(库)和居民非机动车停车场(库)。居民机动车停车场(库)一般设置在小区地面、地下室、地下人防设施内。按照您所提《关于在商品房建设中设立车位投资独立说明的建议》,我们理解为是特指小区居民机动车停车位,通常业主对地下停车库的争议比较大。因此,我们这里主要讨论居住区居民地下停车位的权属问题。

  二、关于小区地下机动车停车位的权属

  我国《物权法》出台后,第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。 即明确规定,建设单位可将规划建设的地下停车库(位)通过出售、附赠方式将产权转移给业主。为贯彻《物权法》精神,2010年我市出台《无锡市商品房配套车库(位)处置管理规定》,明确建设单位在符合备案条件后,应办理商品房配套车库(位)销售备案。建设单位可以凭销售备案及其他书证办理首次登记,权利登记为建设单位所有。此规定出台后,我市已办理多起商品房配套车库(位)登记,登记为建设单位所有的地下车库(位)可出售给本小区业主,本小区业主可办理房屋转移登记合并车库(位)转移登记,并在业主购买的房屋权证上注记房屋代码、车位号、使用面积,不单独给车(库)位发证。

  2018年8月1日施行的《无锡市不动产登记条例》中第二十六条:建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设的汽车库(位),依法属于全体业主共有的,登记为全体业主共有。全体业主共有以外的其他汽车库(位),除法律另有规定外,可以登记为建设单位所有。第二十七条:申请建筑区划内汽车库(位)转移登记的,登记机构应当在不动产登记簿的汽车库(位)和相对应房屋等建筑物、构筑物的登记页上分别记载,并在相应不动产权属证书上注记。也明确了地下车库(位)权属界定标准。

  我市在司法实践中对住宅小区车位纠纷案件的审理和裁判,也是按照《物权法》第七十四条规定作为主要法律依据,如果案件出现《物权法》第七十四条规定之外的情况,无法依据该条款确定车位权利归属时,可以根据车位建设成本是否摊入小区建设总成本等具体情况作出判决。

  三、关于人防车库(位)的权属。

东方影库9912df  对于这类车库的权属由于国家层面未作明确的规定,尚存在不同的观点论,一种观点认为,人防工程属国防资产的组成部分,而国防资产属于国家所有,故人防工程车位属国家所有,但平时可由投资者使用管理,收益归投资者所有。其相关法律依据为《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”和《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”第二种观点认为,《人民防空法》并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定,仅确认了谁投资谁受益的原则,故根据《物权法》合法建造行为设立所有权的原则,人防工程应属于开发商所有。第三种观点认为,开发商在开发过程中实际已将建筑成本分摊入整个小区的建设成本中,因此小区房屋一旦销售,全体业主实际就成为配套车库(位)的实际投资者,因为这些车库理应由小区业主共同使用管理,收益归全体业主共有。在不同城市,对于人防车库(位)权属规定有所不同,如《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》规定,结合地表建筑同步开发的地下空间为人防工程的,法定义务以外部分,其产权属投资者所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》规定,民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。而我市人防车库(位)采取只登记不确定权利归属的模式。由此可见,人防工程的权属认定各地仍存有差异,需要从国家层面立法来解决为妥。

  目前,我市住宅区人防工程设计、建设、验收的管理由市人防主管部门负责,住宅小区竣工交付时,地下人防区域的位置已经确定,该区域范围内设置的机动车车库(位)均属人防车库(位),平时归全体业主使用,战时恢复人防功能。

东方影库9912df  四、关于地下车库(位)的成本分摊问题

  市发改委价格管理部门认为,我市在《无锡市商品房价格行为规则》中规定,开发项目范围内的经营性用房和经营性配套设施的建设费用,以“谁投资、谁所有、谁受益”的原则,不得列入商品房成本或变相通过收费形式无偿占用、平调投资者的资金。按规定经确认未实行公摊,不纳入商品房建安成本的车库(位),可以单独销售或出租;已实行公摊,或建造费用纳入建安成本的车库(位),开发建设单位不得擅自处理,不得出售或出租。因此,商品房小区地下车库(位)有无纳入开发建设成本,由价格管理部门确定。

  以上是我们对商品房地下机动车停车位权属问题的一些认识和看法。您提出的在商品房建设中设立车位投资独立说明的建议,我局非常重视。目前,我局正在起草《无锡市新建居住区配套设施管理意见》,其中就有涉及机动车停车位产权的界定。此外,我局正在尝试要求开发企业在商品房购房合同中,明确本小区配建的机动车停车位权属关系,以利于保护合同双方合法权益。

  非常感谢您对无锡城市建设的关心和支持。

东方影库9912df 无锡市住房和城乡建设局

  2019年7月18日

东方影库9912df  (联系人:李刚; 联系电话:81822753)

  抄送:市政协提案委员会(3份)市中级人民法院、市发展和改革委员会、市自然资源规划局。

东方影库9912df  无锡市住房和城乡建设局办公室     2019年7月18日印发

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